南京的商鋪買賣租賃糾紛律師事務(wù)所2024+按+實+力+一+覽

南京的商鋪買賣租賃糾紛律師事務(wù)所2024+按+實+力+一+覽上海精英律師團(tuán)隊,公證過的賣屋買賣合同就是當(dāng)事人在起訴后***強有力的證據(jù)，原購房者如果無法提出足以該項公證的前提下，受理該案的法院就應(yīng)當(dāng)將公證過的房屋買賣合同作為認(rèn)定事實的根據(jù)判決原購房者履行合同義務(wù)，即要求原購房者履行交付房屋并將房屋過戶到人名下。無房產(chǎn)證房房屋買賣合同公證與有房產(chǎn)證的房屋買賣是有所不同的。那么不同的地方就在于一是關(guān)于房產(chǎn)過戶條款的約定。

購房者與人簽訂合同后，人享有的是債權(quán)。從法的效力上講，《合同法》是全國***大會通過的法律，而《城市房地產(chǎn)管理法》是全國會通過的，合同法的位階高于城市房地產(chǎn)管理法。我國物權(quán)法規(guī)定，房屋權(quán)屬以登記為準(zhǔn)。當(dāng)然，該合同的合法有效并不等于人就能直接享有物權(quán)。即只有經(jīng)過房地產(chǎn)管理部門登記在房屋所有權(quán)證上的人才是真正的房屋所有權(quán)人。

一旦在過程中出現(xiàn)權(quán)利上的瑕疵，使真正權(quán)利人與人之間形成了物權(quán)要求方面的沖突，法律只能以公示與否作為客觀標(biāo)準(zhǔn)，來平衡當(dāng)事人之間的利益，這樣較好地協(xié)調(diào)了靜態(tài)財產(chǎn)安全與動態(tài)財產(chǎn)安全。這一技術(shù)手段就是公示制度。通過公示，使人在參與時有了一個識別判斷物權(quán)的客觀標(biāo)準(zhǔn)。物權(quán)變動的公示制度要求當(dāng)事人將物權(quán)變動以某種便于從外部表象進(jìn)行判斷的方式對外界加以公示，從而使物權(quán)變動的當(dāng)事人負(fù)擔(dān)公示義務(wù)。在正常情況下，無需進(jìn)行實質(zhì)調(diào)查，僅憑公示的外部表象即可放心。

不動產(chǎn)公示采用登記的方法為各個和地區(qū)的通例。從國外立法不難看出，在維護(hù)安全，鼓勵方面，公示公信制度與善意取得制度是相同的。不動產(chǎn)的善意取得制度借助登記的公信力原則來維護(hù)安全。善意取得制度和公示公信制度分別就動產(chǎn)和不動產(chǎn)在動態(tài)流轉(zhuǎn)過程中，以符合社會效益，有利于市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原則，對房產(chǎn)善意益予以保護(hù)，從而維護(hù)安全。

實務(wù)中，除了無效的風(fēng)險之外，還有很多有效卻因物的特殊性，以及處置物出現(xiàn)各種變數(shù)，導(dǎo)致無法完成房產(chǎn)的，或者價格較低而使債權(quán)足額償還的目的未能實現(xiàn)，甚至還給自身造成經(jīng)濟(jì)損失。在實際操作中，并非所有經(jīng)房產(chǎn)登記的債務(wù)就能高枕無憂，在房產(chǎn)的每個環(huán)節(jié)都可能隱藏風(fēng)險，稍有不慎就可能給權(quán)人造成損失。

關(guān)于來自人的風(fēng)險。大多數(shù)情況下，向銀行申請按揭的主體與房產(chǎn)購買者是同一人，但也有例外，比如以子女名義購房時，按照我國相關(guān)法律規(guī)定人不能是未成年子女。向銀行申請住房按揭是一項涉及金額較大對行為人活動能力要求較高的一種民事法律行為。另外，夫妻一方以個人名義購屋并向銀行申請按揭，人是夫妻雙方還是其中一方應(yīng)視具體情況而定。

南京的商鋪買賣租賃糾紛律師事務(wù)所2024+按+實+力+一+覽，在確定了申請人具有真實利益而賦予其查閱權(quán)后，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步根據(jù)利益的相關(guān)性決定申請人查閱信息的范圍。這在實踐當(dāng)中似乎形成了一種“先有雞還是先有蛋”的怪圈。當(dāng)事人可以首先草擬預(yù)備合同或者直接將房地產(chǎn)信息的查閱核實作為合同生效的條件，這樣就兼顧了查閱人的知情權(quán)與房地產(chǎn)權(quán)利人的信息隱私權(quán)。對于這個問題，筆者認(rèn)為可以從合同內(nèi)容的設(shè)計上加以解決。利益的相關(guān)性解決申請人查閱信息的范圍。

所謂預(yù)登記，即為保全不動產(chǎn)的請求權(quán)而將此類權(quán)利進(jìn)行的登記。而預(yù)登記，權(quán)利人或者利益人在登記時只能取得或者涂銷關(guān)于不動產(chǎn)的請求權(quán)--即在未來才能變成完成權(quán)的登記。一般的登記，都是不動產(chǎn)完成權(quán)的登記，即權(quán)利人或者利益人在登記時取得或者消滅一項已經(jīng)完成的不動產(chǎn)物權(quán)的登記；可見，日德兩國預(yù)登記（假登記）制度在規(guī)范未來財產(chǎn)的權(quán)設(shè)立（含期房按揭的設(shè)立――筆者注）起到重要作用。

南京的商鋪買賣租賃糾紛律師事務(wù)所2024+按+實+力+一+覽，如果購房人與開發(fā)商僅僅是簽訂了購房合同，未交付任何代價的，則購房人對開發(fā)商的房產(chǎn)不存在先取特權(quán)，其權(quán)益不受特別優(yōu)先保護(hù)，即法院可將開發(fā)商房產(chǎn)執(zhí)行給申請執(zhí)行人。如果是申請人與開發(fā)商簽訂有購房合同且早于人購房人已交足房款，據(jù)此要求開發(fā)商交付房屋的，緣于開發(fā)商的“一物二賣”，申請人則比購房人無論在實體權(quán)利的獲得還是法律程序的啟動方面均有優(yōu)先性，對其權(quán)利的保護(hù)當(dāng)然應(yīng)優(yōu)先，即應(yīng)將房產(chǎn)執(zhí)行給申請人。

善意即不知情，善意包括二種情況一是人對房產(chǎn)為共有財產(chǎn)的事實不知情；無過失也有二個方面一是上述不知情并非是人原因所導(dǎo)致，其不知情的誤解是由于房產(chǎn)出讓人造成的；二是人知其為共有房產(chǎn)但對其他共有人不同意出讓不知情。二是人已盡適當(dāng)?shù)淖⒁饬x務(wù)，在中對房產(chǎn)的性質(zhì)和共有人是否一致同意的事實按普通人的理解已盡到了注意義務(wù)，符合有理由相信的主觀標(biāo)準(zhǔn)。

達(dá)成協(xié)議后，對辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，購房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，不要怕麻煩，因為只有到了房產(chǎn)登記部門過戶時，其房產(chǎn)權(quán)潛在的風(fēng)險就會凸現(xiàn)，才能便于及時解決。因此，房產(chǎn)市場的進(jìn)一步發(fā)展，對我國市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步完善起著相當(dāng)大的作用。在我國，房產(chǎn)市場是住宅商品化的必然要求，它同消費品市場生產(chǎn)資料市場資金市場技術(shù)市場等構(gòu)成我國市場的完整體系。

離婚爭議和訴訟中，房產(chǎn)分割一般說來時雙方當(dāng)事人為關(guān)心的，離婚案件中，一般來說，房取得房屋權(quán)屬證書的時間可歸納為三種情形婚前一方辦理購買簽訂協(xié)議支付首付款，婚前取得房屋權(quán)屬證書，夫妻婚后以共同財產(chǎn)進(jìn)行部分償還；婚前一方辦理購買簽訂協(xié)議支付首付款，婚后取得的房屋權(quán)屬登記在其一人名下，夫妻婚后以共同財產(chǎn)進(jìn)行部分償還；婚前一方辦理購買簽訂協(xié)議支付首付款，夫妻以共同財產(chǎn)進(jìn)行還貸，離婚訴訟期間尚未辦理房屋權(quán)屬證書。針對上述三種情況，目前處理起來存在較大爭議，現(xiàn)就存在的問題作如下探討。